Amerikalı ünlü şarkıcı Barbra Streisand’ın Malibu, Kaliforniya’daki evini görmüş müydünüz? 😊
Barbra Streisand, 2003 yılında gizlilik ihlali iddiası ile bu fotoğrafı çeken ve yayınlayan fotoğrafçı Kenneth Adelman ve Pictopia.com’a dava açıyor. 50.000.000 dolarlık davada Streisand, evinin havadan çekilmiş bir fotoğrafını 12.000 fotoğraflık halka açık Kaliforniya sahil şeridi koleksiyonundan çıkarmaya uğraşıyor.
Streisand dava açmadan önce “Image 3850” Adelman’ın internet sitesinden bu fotoğraf sadece altı kez indiriliyor, bu indirmelerin ikisi ise bizzat Streisand’ın avukatları tarafından yapılıyor.
Davadan sonra, kamuoyunun fotoğrafa ilgisi büyük ölçüde artıyor ve bir sonraki ay 420.000’den fazla kişi siteyi ziyaret ediyor. Streisand ise davayı kaybederek Kenneth Adelman’a 155.567 dolar değerinde yasal ücret ödemek zorunda kalıyor.
Sonrasında ise, ekonomi ve psikoloji literatürüne bir gayrimenkul fotoğrafı sebebiyle giren bir kavram oluyor Streisand Etkisi. Saklanmaya, gizlenmeye, sansürlenmeye veya kaldırılmaya çalışılan bir bilginin genellikle internet gibi araçlarla daha geniş kitlelere ulaşması anlamına geliyor.
Şimdilerde ise içerisinde alışveriş merkezi dahi olan bu evin bırakın hava fotoğrafını, videolu turları bile var.
Webtures Talks’ın 76. bölümünde sevgili Öykü Göğer ile gayrimenkul ve gelecek vizyonları üzerine sohbet ettik.
Bu güzel podcast serisinde, iş geliştirmede müşteri memnuniyeti, karlılık, strateji, hedef kitle gibi konuları konuştuk. Hedef kitleye ulaşırken hangi platformların kullanılması gerektiğinden ve dijital pazarlamanın öneminden bahsettik.
Dijitalleşme ve gelişen teknolojiler, örneğin yapay zeka gayrimenkul sektörünü nasıl etkiledi?
Hangi alanlarda nasıl gelişmeler oluyor?
Teknolojinin inşaat ve gayrimenkul sektöründeki kullanım alanları neler?
Akıllı şehirler,
Uzaktan çalışma trendleri başta olmak üzere pek çok alana değindik.
Ayrıca bir markanın bilinir ve güvenilir bir konuma gelmesi için nelere dikkat edilmeli?
Son olarak ise 2023 yılı gayrimenkul adına nasıl bir yıldı? 2024’te bizi neler bekliyor?
Pandemi döneminde evden çalışma konsepti büyük bir hızla yayıldı, evlerimizin bir köşesi çalışma alanına dönüştü ve ihtiyaca göre donatıldı. Yalnızca çalışma alanımız değil, çalışma saatlerimiz de değişti ve değişmekte.
Evlerimizde bu dönüşümler olurken, iş dünyası da bu duruma teknik olarak ayak uydurdu. Hibrit çalışma sisteminin gelecekte nasıl mantıklı bir biçimde kullanılacağı sorusuna cevap aranıyor. Artık bir çok ofiste yalnızca belli bir kişiye ayrılmış masalar bulunmuyor. Bunun yerine, çalışanların ofise geldikleri gün kullanabilecekleri, kimseye ait olmayan ortak çalışma alanları ve uydu masalar mevcut. Açık alanda yapılması zor telefon görüşmeleri ya da online görüşmeler için telefon kulübelerini andıran kulübeler, organik formlarda akustik elemanlar, doğayı içeriye taşıyan aydınlatma sistemleri, ofisleri klasik anlamdaki çalışma ortamlarından ileri bir boyuta taşıyor.
Güçlü ve esnek bir ekip için, firmaların çalışanlarının grupla özdeşleşmesine yardımcı olması ve ekip ruhunu kuvvetlendirmesi gerekiyor. Ofis sosyal ortam olarak grupların oluştuğu veya yeniden yapılandığı bir yer olmalı. Kahve makinası başında tanışma, ahbaplık, öğle tatilinde sabahleyin oluşan gerginliğin giderilmesi, ekipçe yapılan spor aktivitelerinde hiyerarşik yapılan getirdiği engellerin kalkması, kurumsal kutlamalar…
Ofiste çalışmanın bir avantajı da hızlı bilgi aktarımı. Örneğin merdiven aralığı ya da kapı önünde proje ile ilgili küçük problemler hakkında konuşulması ve yaratıcı çözümler üretilmesi.
Özetle ev/ofis – yaşam tarzı/çalışma tarzı ve bu ikisi arasındaki denge, yakın gelecekte nasıl çalışacağımızı belirleyecek ve geleceğin çalışma ortamlarını şekillendirmeye devam edecek.
Sürdürülebilirlik, esneklik ve belirsizlik kavramlarının her alanda olduğu gibi gayrimenkulde de popüler hale gelmesi şaşırtıcı değil. İçinde bulunduğumuz durumu anlamak ve yön vermek belki de her zamankinden daha önemli hale geldi.
Yakın zamanda incelediğim raporlara referans verecek olursam, Alaaddin Reklam Ajansı, gayrimenkul trendlerini dört ana başlıkta inceleyen detaylı bir dosya hazırlamış. Proje Geliştirme, pazarlama, yaşam şekli, inşaat ve tasarım açısından son dönem gelişmelerini ele almış.
Taşınmalar ve Şehir Dışı Hareketlilik
İstanbul’dan alternatifi Çanakkale, Sakarya; Ankara’dan alternatifi Bolu, Konya gibi nispeten yoğunluğu az, yaşam kalitesi yüksek şehirlere bir akış var. Bu sebeple bu gibi şehirlerde daha fazla değer artışı, yatırımcıların ilgisi ve yerel emlak piyasalarının daha canlı hale gelmesi söz konusu.
Üstelik bu durum sadece ülkemiz için geçerli değil. Dünya genelinde önümüzdeki beş yıl içinde metropol sakinlerinin %15 ile %28’inin muhtemelen şehir dışına taşınacağı öngörülüyor.
Uzaktan Çalışma ve Yazlık Şehirler
Uzaktan çalışmanın bazı sektörlerde pandemi sonrası kalıcı hale gelmesi, hem konutta hem de ticari gayrimenkulde değişikliklere sebep oluyor.
Uzaktan çalışmaya devam eden şirketler ofis alanlarından ya vazgeçti, ya da küçülttü. Çoğu projede ofis alanları fonksiyon değiştirmeye başladı.
Aynı zamanda evden çalışmak, çalışanların coğrafi konumlarını değiştirebileceği ve küçük şehirlerde maliyetleri daha uygun özel ofis alanı ve büyük ev arayışlarını ortaya çıkardı.
Yazlık şehirler ise hem satış, hem de uzun dönem kiralama için önümüzdeki dönemde iyice popüler hale gelecek. Mersin, Antalya, Balıkesir, Aydın ve İzmir ilginin en yoğun olduğu iller.
Ayrıca tüketiciler bir projeden ev alırken, sadece evin özeliklerinin anlatıldığı katalogların yanı sıra, yapıyı oluşturan malzemeler ve yapı denetime ilişkin de detaylı bilgi ve rapor isteyecek.
Hiper Gerçekçilik
Teknolojide gelişen yeni yöntemler sayesinde proje tasarımlarının görselleştirilmesi, hem tasarım detayının mevcut olduğu, hem de daha kesin bir his elde etmeye yönelik hiper-gerçekçilik akımına doğru yön değiştirecek.
Değişen Ekonomik Koşullar ve Lüks Gayrimenkul
Ülkemizde üç yıl öncesine kadar ‘karı-koca’ beyaz yakalı,biraz peşinat ve 5 yıllık kredi desteği ile ortalamabir ev sahibi olurken, şimdi birikmişi ya dasatabileceği bir şeyleri varsa ancak yeni bir evalma niyetine girebiliyor.
Bu sebeple fiyat katmanları yaratmak, evleri natamam vermek ya da iç dekorasyonda otomobil markalarında olduğu gibi her opsiyonu ayrı fiyatlandırmak, tüketicilere seçenekler sunmak açısından önemli.
Diğer taraftan küçük evler, geleneksel konutlara alternatif olarak dünya için havalı bir trend iken, bizler için zorunluluk haline geldi. İnşaat ve yenileme maliyetleri sebebiyle ister istemez daha küçük metrekarelerde yaşamak zorunda kalınacak. Özellikle öğrenciler, yeni mezunlar, bekarlar, yalnız yaşayanlar için 1+0 stüdyolar tekrardan gündeme gelecek.
Lüks gayrimenkulde ise önümüzdeki günlerde sıklıkla Londra ve New York’ta lüksü deneyimleyen yatırımcıların, ülkemizde başta İstanbul ve Bodrum’a ilgi göstermesi bekleniyor.
Wellbeing, Değişen Sosyal Medya Eğilimleri ile Hobiler ve İlgi Alanları
Evlerimiz ve yaşadığımız alanlarda büyük bir değişim başlıyor. Tasarım trendlerinde ev içindeki fiziksel sağlıklı yaşam alanlarına artan bir odaklanma söz konusu. Tüketicilerin çoğu, sadece otel ve benzeri tesislerde alıştığı sıcak ve soğuk dalma havuzları, kaplıcalar, buhar odaları, kızılötesi saunalar, esneme alanları, tam donanımlı spor salonları ve meditasyon alanlarını evleri için de artık bir tercih olarak görüyorlar. Ev artık aynı anda egzersiz yapmak, eğlenmek veya çalışmak için kullanılan bir ortama dönüştü. Mutfaklar sadece yemek pişirmek için değil, ödev yapmak, toplantı yapmak veya misafir ağırlamak için bir mekan haline geldi. Geliştiricilerin her odayı artık dört duvar teslim edilen bir yerden çıkarması ve çok amaçlı bir oda olarak düşünmesi gerekiyor.
Diğer taraftan, sosyal ağlarda sıkılma başladı, yeni hobiler ve sosyalleşme biçimleri geri dönüyor. Sosyal medyadan uzak durmayı seçen kullanıcı sayıları hızla artıyor. Brandwatch tüketici raporlarına göre Ocak ve Ekim 2022 arasında, çevrim içi sohbetlerde sosyal medyayı bırakmak istediğine dair sözler %53 olarak kategorize edilirken, öfke %27 ile en yaygın ikinci duygu olmuş.
Uzmanlar 2023’te hobi ve aktivitelere yeniden dönüş başlayacağını öngörüyor. Accenture’nin 1500 kişiyi kapsayan bir araştırmasında son 6 ay içinde yeni hobiler denediklerini söyleyen insan sayısı %30’a ulaşmış. Geliştiriciler için burada yeni fırsat ve keşifler yatıyor. Projelerde daha fazla tutku, hobi ve ilgi alanları içeren eklentiler ile ev sahiplerinin topluluklara aktif katılımı teşvik edilebilir.
İnşaat Trendleri
Güneş enerjisi kullanımı, fotovoltaik paneller, temiz hava filtreleri, yalıtımlı duvarlar, yönetim sistemlerinde teknoloji, gelişmiş tasarım teknolojileri, inşaat sektörünün hemen her alanında yer almaya başladı.
Bina Bilgi Modellemesi (BIM), inşaat profesyonellerinin işini kolaylaştırıyor, hem planlama aşamalarında hem de inşaat sürecinde zamandan ve kaynaklardan tasarruf sağlıyor.
Teknolojinin inşaat sektöründeki kullanım alanları ve faydaları mekanik kollar gibi robotlar, sürücüsüz inşaat araçları, teftişler ve arazi etüdü için dronlar, bina tasarımında yapay zeka ve simülasyonların kullanımı, çalışan güvenliğini izlemek için giyilebilir sensörler.
ULI Global Sürdürülebilirlik Raporu 2023’e göre ise gayrimenkulde bu yıl beş kavram öne çıkıyor.
Çevresel-sosyal-yönetsel stratejiler,
Gerçekleşen işlemler ve değerleme riskleri,
İşbirliği,
Global Riskler,
Devletlerin ve yerel yönetimlerin etkisi.
İklim tehlikelerinin artan yoğunluğu ve hükümet düzenlemelerini proaktif bir şekilde ele alabilmek, gayrimenkul sektörü için yeni ve devam eden zorluklar oluşturuyor. Mevcut küresel ekonomik ortam, gayrimenkul sektörünün çevresel-sosyal-yönetsel alanlarda ilerlemesinin önündeki zorlukları, soruları ve engelleri artırıyor. Bu durum, durgunluk tehdidi ve yükselen enflasyon nedeniyle karmaşık bir hal alıyor.
Diğer taraftan, işbirliğinin gücünü kullanmak gerekiyor. Hiçbir paydaş mevcut krizleri tek başına çözemeyeceği için işbirliği, tüm ölçeklerde hedeflere ulaşmada çok önemli.
Küresel sorunlar ve doğa olaylarının da sektörel olarak ele alınması gerekiyor. Su sorunları, kuraklık ve aşırı sıcakların da bulunduğu birçok iklim tehlikesinin etkilerini hissetmeye başlayacağız. Bu sebeple gelecekteki aşırı iklim olaylarına yanıt vermek için binaları ve toplulukları nasıl daha iyi hazırlayacağımız konusu gündeme geliyor.
Çevresel yatırımın faydalarının karşılığını alması biraz zaman alıyor olmasına rağmen şehirlere önem verilmesi gerekiyor.
Rapor, pek çok insanın yapması gereken çok şey olduğunu söylüyor. Bunun için de becerilerin geliştirilmesi ve davranış değişikliği gerekiyor. Rollerin ve sorumlulukların farkında olunması ile iletişim ve işbirliği yaklaşımları öne çıkıyor.
Sonuç olarak, biz gayrimenkul profesyonellerinin karar alabilmek ve içinde olduğumuz projelerde ilerleyebilmek için trendleri izlemekten çok, faydalı adımlar atması gerekiyor.
Üç boyutlu görüntü işleme teknolojileri Leonardo da Vinci İtalya’sından beri gündemde aslında. Ancak günümüzde metaverse veya markasını metaverse e taşıyan, taşıyacak olan şirketler popülerliğini arttırmış durumda. Bu durum, üç boyutlu sanal turların da popülerliğini ve dolayısıyla kullanım alanlarını arttırıyor.
Üç boyutlu görüntü işleme teknolojilerini kullanan, kullanacak olan sektörlerin başında da gayrimenkul sektörü geliyor. Bu teknolojiler sayesinde örneğin bir evin çekimleri yapılıyor, sonrasında ölçümlerden elde edilen veriler üzerinden dizayn, obje yerleştirme gibi işlemler yapılıyor. Farklı formatlarda ve açılarda boyutlandırılarak herhangi bir mekanın ön izlemesi yapılabiliyor.
Gayrimenkulde akla gelen ilk kullanım elbette potansiyel alıcılara veya kullanıcılara mekanı dijital olarak göstermek, izletmek.
Ne dersiniz? Gayrimenkulü yerinde görmek yakın gelecekte tarihe mi karışacak?
Not: Konu ile ilgili yakın zamanda internette gezinirken, yine yakın zamanda bulunmuş olduğum Beyoğlu İstiklal Caddesi’nde yer alan St. Antuan Kilisesi’ne rastladım.
Bu yıl hepimizin bildiği üzere gayrimenkul fiyatları 2020 ve 2021 yıllarına kıyasla çok yüksek artışlar gösterdi. Yükselen enflasyon ve döviz kurlarının yanı sıra bozulan arz talep dengesi fiyatların katlanarak artmasına sebep oldu.
Türkiye genelinde satışların yaklaşık %90 lık bir bölümünün gerçekleştiği 30 büyükşehir ile ilgili Inbusiness dergisinin yaptığı araştırmada dikkatimi çekenler şöyle:
30 büyükşehirde gözlenen ortalama getiri artış oranı %171, en büyük getiri artışı %250 ile Antalya’da.
En çok fiyat artışı yaşanan büyükşehirler çoktan aza doğru Antalya, İstanbul, Muğla, Mersin, Tekirdağ, Diyarbakır, Kahramanmaraş, Adana, Aydın, Ankara ve Kocaeli.
Ankara, Bursa, Kocaeli ve Manisa’da konut kredisiyle ev alma ihtimali mümkün, diğer büyükşehirler için maalesef bu durum geçerli değil.
Haziran 2021- Haziran 2022 arasında Türkiye’de satılan toplam konut sayısı önceki yılın aynı dönemine göre %11.3 artış gösteriyor. Aynı şekilde Türkiye genelinde ipotekli konut satışları geçen yıla göre her ay çeşitli oranlarda değişiyor ve artış gösteriyor.
Sonuç olarak bu durum fiyatlar ne kadar yüksek olursa olsun, satın alma motivasyonunun sürdüğünü ve satışların hız kesmediğini gösteriyor.
Kira artışı ise Türkiye genelinde %148
Antalya %287 lik kira artışı ile yine birinci sırada (Antalya’nın Aksu ilçesi bir önceki yıla göre %327 ile Türkiye’de en çok kira artışı olan yer).
Kira artışında İstanbul %217 ile ikinci, Kayseri %204 ile üçüncü.
Yine bildiğimiz üzere son günlerde ofislerin konuta dönüştürülmesi ile ilgili adımlar atıldı.
Gelecek düzenlemeler sonrasında bu anlamda İstanbul için Basın Ekspres hattı başta olmak üzere Beylikdüzü, Pendik, Kavacık ve Ümraniye değerlendirilebilecek bölgeler olarak öne çıkıyor.
Büyükşehirlerde ilçe ve mahalle bazında ön plana çıkan lokasyonlar:
İstanbul’da en çok fiyat artışı Kartal’da en az artış ise Adalar’da. Kira artışı ise yine en çok Kartal ve Gaziosmanpaşa’da, en az kira artışı Şile’de.
İstanbul’un ve Türkiye’nin en değerli mahalleleri ise Beşiktaş’ta, Sarıyer’de, Bakırköy, Şişli ve Kadıköy’de.
Ankara’da kredi ile ev sahibi olunmak istendiğinde geri dönüş süresi 16-20 yıla çıkmış durumda. Diğer şehirlere kıyasla Ankara’da Çankaya merkezde ağırlığını hissettiriyor. En değerli mahalleler burada. Bu yıl Ankara’da en çok konut yine burada satılmış. Fiyat artışlarında Gölbaşı, Sincan, Keçiören, kira artışlarında yine Gölbaşı dikkat çekiyor. En az kira artışı Polatlı’da. Dolayısıyla Ankara’da en çok kazandıran ilçeler %270 ile Gölbaşı ve %200 civarı ile Çankaya ve Etimesgut.
İzmir’in en değerli mahalleleri Mavişehir Karşıyaka, Yenikale Narlıdere ve Kültür Mahallesi Konak. Fiyat artışları da yine en çok bu mahallelerde yaşandı. 117 mahallede %100 lük artış söz konusu.
Bursa’da bu yıl ortalama fiyat artışı % 147. Kira artış oranı da yine aynı şekilde. Kredi ödeme gücü yüksek olan şehirler içinde olan Bursa’da geri dönüş süreleri de uzamaya başladı. %200 lük artış yaşanan tüm mahalleler Nilüfer ilçesinde. Satış fiyatlarının da en yüksek olduğu bölge olan Nilüfer’de metrekare satış fiyatları 10.000 tl civarına yaklaşmış durumda. Kiraların en çok arttığı yerler ise Demirtaş Cumhuriyet Mah-Osmangazi, Yunuseli Mah-Osmangazi ve Güzelyalı Siteler Mah-Mudanya. En düşük artış ise Gemlik Küçükkumla’da.
Rusya – Ukrayna Savaşı sonrası gelenlerin etkisi ile fiyatlarda en çok değişkenlik Antalya’da. Satılık fiyatlar kadar kiralıkların da artış talebine girmesi geri dönüş süresi konusunda avantaj. Antalya, geri dönüş sürelerinde 16 yıldan önce kendini amorti eden tek büyükşehir. En yüksek kira ortalaması ise metrekare de 104 TL ile Konyaaltı.
Aydın’da en çok değerlenen yer Kuşadası.
Eskişehir’de özellikle kiralık dairelerdeki artış dikkat çekici. Ertuğrulgazi ve Batıkent mahallelerinde %200 ün üzerinde kira artışı bulunuyor.
Konut fiyatlarının m2 bazında en çok arttığı 7. İl Kahramanmaraş. Onikişubat mahallesi öne çıkıyor.
